La fiscalité foncière des locaux professionnels repose sur la valeur locative cadastrale. C’est elle qui sert de base au calcul de la taxe foncière et indirectement de la CFE[1]. Or, cette valeur locative est unilatéralement déterminée par l’Administration, sur la base des informations transmises par le propriétaire au moyen d’un formulaire administratif spécifique : la déclaration n° 6660-REV.
QU’EST-CE QUE LA DÉCLARATION N°6660-REV ?
La déclaration n°6660-REV est un formulaire administratif permettant à l’Administration fiscale de déterminer les caractéristiques d’un local professionnel afin d’en calculer la valeur locative cadastrale.
✍️ Un modèle pré-remplissable de cette déclaration est disponible en ligne.
Elle concerne exclusivement les locaux à usage professionnel. Les logements d’habitation relèvent d’autres imprimés (H1pour les maisons individuelles et H2 pour les appartements). En présence d’un usage mixte, seule la partie affectée à l’activité professionnelle doit être déclarée, via une 6660-REV.
Dès lors, une déclaration mal remplie ou non déposée peut entraîner une surévaluation durable et injustifiée de la taxe foncière / CFE dues. C’est dans ce contexte que REMBLY vous propose de vous éclairer sur les cas dans lesquels la déclaration n°6660-REV doit être déposée et sur les pièges à éviter au moment de la remplir.
QUAND DÉPOSER UNE DÉCLARATION 6660-REV ?
Les propriétaires doivent signaler à l’Administration, dans un délai de 90 jours à compter de l’achèvement des travaux, toute modification affectant les caractéristiques de leur local professionnel[2]. Ces modifications peuvent consister en :
- la (re)construction d’un nouveau local ;
- un changement de consistance du local (agrandissement, division ou réunion de locaux préexistants…) ;
- un changement d’affectation du local (transformation d’un local d’habitation en local professionnel) ;
- un changement d’utilisation du local, c’est-à-dire d’aménagements ayant pour conséquence d’adapter le local à une nouvelle activité (transformation d’un atelier en commerce, de bureaux en entrepôt…).
Autrement dit, dès lors que le local n’est plus vraiment identique à celui connu de l’Administration, une déclaration rectificative doit être déposée.
Un changement déclaré n’entraîne pas systématiquement une hausse d’impôt : il peut aussi conduire à faire diminuer la taxe foncière. Chaque modification doit donc être analysée en amont afin d’anticiper son impact fiscal.
Par exemple, la transformation d’un entrepôt de stockage en bureaux entraîne l’application d’un tarif plus élevé. La valeur locative augmente, ce qui provoque mécaniquement une hausse de la taxe foncière.
Dans le même sens, une erreur de catégorisation du local effectuée dans la déclaration rectificative peut entraîner une hausse durable (et injustifiée) de la valeur locative cadastrale et donc de la taxe foncière qui sera due sur les années futures.
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail les 5 erreurs de l’Administration qui conduisent à augmenter la taxe foncière sur vos locaux professionnels.
COMMENT REMPLIR UNE DÉCLARATION N°6660-REV ?
L’Administration met à la disposition de tous les propriétaires une notice explicative afin de faciliter le remplissage du formulaire. Elle demeure, néanmoins, très évasive sur les deux paramètres les plus importants : la catégorie du local et les surfaces du local.
Nous nous concentrerons aujourd’hui sur ces deux éléments qui déterminent directement le montant de votre taxe foncière.
CHOISIR LA BONNE CATÉGORIE
Depuis la révision des valeurs locatives, intervenue en 2016, chaque local professionnel est en effet classé dans une catégorie tarifaire[3], déterminée par son usage principal et ses caractéristiques spécifiques (commerce, bureaux, ateliers, entrepôts, hôtels, etc.).
Certaines activités sont expressément prévues parmi les 39 catégories existantes[4], regroupées dans 10 groupes différents, et présentées en pages 2 et 3 de la déclaration 6660-REV. Mais, pour d’autres, le choix peut s’avérer plus difficile.
Par exemple, un cabinet d’expertise comptable sera classé dans le groupe « bureaux » (BUR), une boulangerie dans « magasins » (MAG), tandis qu’un hangar de stockage relèvera de la sous-catégorie « lieux de dépôt couvert » (DEP 2).
Moins intuitivement, un cabinet de médecin généraliste et un centre de radiothérapie doivent tous les deux être classés dans la catégorie « bureaux » mais dans des sous-catégories différentes : « BUR 1 » pour le généraliste et « BUR 3 » pour le centre.
La catégorie choisie détermine le tarif applicable, allant du simple au double, en fonction des catégories. Il convient donc d’être vigilant au moment du choix de la catégorie, tout particulièrement pour les commerces.
👉 Retrouvez ici notre article expliquant les raisons pour lesquelles les cafés / restaurants sont souvent surimposés à la taxe foncière.
Si les commerces relèvent, en effet, indéniablement du groupe « Magasin », le choix de la sous-catégorie peut porter à confusion car celles-ci sont distinguées par la surface du commerce.
Par exemple, la sous-catégorie « MAG 4 » regroupe les commerces d’une surface comprise entre 400 m2 et 2 500 m2, tandis que la sous-catégorie « MAG 5 » est réservée aux commerces plus grands, c’est-à-dire ceux dont la surface est supérieure à 2 500 m2.
Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, la surface à prendre en compte pour déterminer la catégorie d’un commerce n’est pas la surface totale de ce dernier mais simplement de la surface de vente.
Ainsi, un supermarché, dont la surface totale (zone du personnel et de stockage comprises) serait de 2 600 m2 mais dont l’espace de vente serait seulement de 1 700 m2, ne relève pas de la catégorie « MAG 5 » (commerces > 2 500 m2) mais bien de la catégorie « MAG 4 ».
VENTILER CORRECTEMENT LES SURFACES AFIN D’ÉVITER UNE SURIMPOSITION
La déclaration 6660-REV présente, en dernière page, 5 types de surfaces différents, désignés en jargon administratif par les initiales suivantes : P1, P2, P3, PK1 et PK2.
Écartons d’emblée les surfaces PK1 et PK2 correspondant, respectivement, aux surfaces de stationnement couvertes et non-couvertes, attachées au local.
Le principal point de vigilance demeure dans la distinction entre les surfaces « principales » (P1) et les surfaces « secondaires » (P2 et P3) :
- Les surfaces principales correspondent aux espaces indispensables à l’exercice de l’activité. Dans un local destiné à accueillir des clients (commerces, centres de formation, salles de spectacle…), ces surfaces correspondent exclusivement aux zones accessibles à la clientèle (salle de vente, couloirs, toilettes, etc.). En revanche, dans les locaux de « production » (bureaux, stockage, ateliers), elles représentent la grande majorité de la surface totale, en ce compris les zones d’activité, les espaces de détente du personnel (salle de repos, cuisine…) et les espaces de stockage.
- Les surfaces secondaires regroupent les parties non essentielles à l’exercice de l’activité. Dans les locaux destinés à accueillir une clientèle, il s’agit donc des zones réservées au personnel, des espaces de stockage ou de préparation des produits vendus. Dans les locaux de « production », sont globalement visés les locaux techniques et les salles d’archives.
Ces dernières ne sont prises en compte que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes (surfaces de type P2) et pour 20% de leur surface réelle, lorsqu’elles sont extérieures (surfaces de type P3)[5].
Ainsi, une salle de détente réservée au personnel est considérée comme une surface secondaire d’un supermarché (car non-accessible à la clientèle) mais comme surface principale d’un bureau.
⚠️ Veillez donc à bien distinguer la nature de la surface, en fonction de l’activité exercée dans le local, et à bien déclarer les surfaces secondaires. A défaut, elles seront considérées comme principales, entraînant alors une hausse injustifiée de la surface imposable et donc de la taxe foncière due.
Prenons un restaurant comprenant une salle de restauration de 150 m2, une cuisine de 80 m2 et des réserves de 70 m2.
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 300 m2.
En réalité, cette dernière est égale à : 150 + 0,5 x (70 + 80) = 225 m2 (soit une baisse de 25% de la surface imposable).
LA 6660-REV : UNE FORMALITÉ… QUI PEUT TOUT CHANGER
La déclaration n°6660-REV peut donner l’impression d’une simple formalité administrative. Bien remplie, elle évite une base cadastrale faussée ; mal remplie (ou oubliée), elle peut vous enfermer dans une imposition durablement erronée.
👉 Avec notre simulateur en ligne, vous pouvez identifier gratuitement et en quelques minutes si le montant de taxe foncière sur votre local professionnel est cohérent — ou s’il est, au contraire, anormalement élevé. Le cas échéant, les équipes de REMBLY sont à votre disposition pour corriger les erreurs existantes et déposer une déclaration 6660-REV rectificative.
[1] Cotisation Foncière des entreprises
[3] Art. 310 Q, annexe II, CGI
[4] Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative
