La taxe foncière et la CFE[1] d’une salle de sport ne dépendent pas seulement des taux votés par la commune. Elle se fabrique aussi, discrètement, dans les vestiaires, au niveau la valeur locative cadastrale retenue pour le bien. Et dans un club, tout n’a pas le même « poids » fiscal : le plateau de musculation, les studios de cours, les vestiaires et douches, l’accueil, les espaces techniques… parfois même les parkings et annexes.
L’équipe de REMBLY vous propose de passer en revue 3 erreurs fréquentes qui font augmenter la taxe foncière des salles de sport sans raison valable.
ERREUR N°1 – UNE SURÉVALUATION DES ZONES DU PERSONNEL ET DES LOCAUX TECHNIQUES
La première erreur fréquente concerne la détermination de la surface pondérée retenue pour l’évaluation du bien. En matière de taxe foncière, toutes les surfaces ne sont, en effet, pas prises en compte de la même manière :
- Les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « principales ») sont retenues pour leur pleine surface réelle ;
- Tandis que les surfaces non essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « secondaires ») ne sont retenues que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes et 20% lorsqu’elles sont en extérieur[2].
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Dans une salle de sport, cette distinction entre essentielle et accessoire s’opère selon un critère clair : l’accessibilité de l’espace à la clientèle[3]. Autrement dit, toute surface qui n’est pas accessible à la clientèle doit être considérée comme une surface secondaire et donc être prise en compte pour une fraction seulement de sa surface réelle.
Ainsi, les locaux techniques (chaufferie, machinerie…), les espaces réservés au personnel (bureaux de direction, salle de détente, vestiaires, douches…), les espaces de stockage du matériel sont des surfaces secondaires. Elles ne doivent donc être prises en comptes que pour la moitié de leur surface réelle.
Prenons une salle de sport de 800 m2 comprenant les surfaces suivantes :
– espace de pratique : 500 m2 – vestiaires accessibles à la clientèle : 50 m2
– bureau de direction : 15 m2 – réserves et stockage du matériel : 150 m2
– locaux techniques : 50 m2 – vestiaires et douches du personnel : 35 m2
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 800 m2.
En réalité, cette dernière est égale à : (500 + 50) + 0,5 x (15 + 150 + 50 + 35) = 675 m2 (soit une baisse de 16% de la surface imposable).
ERREUR N°2 – UNE MAUVAISE CATÉGORISATION DU LOCAL
La deuxième irrégularité concerne la catégorie affectée à la salle de sport par l’Administration.
Depuis la révision des valeurs locatives, intervenue en 2016, chaque local professionnel est en effet classé dans une catégorie tarifaire[4], déterminée par son usage principal et ses caractéristiques spécifiques (commerce de détail, bureaux, ateliers, entrepôts, hôtels, etc.).
Cette catégorie et le secteur géographique dans lequel se trouve le local définissent le tarif applicable à ce dernier pour calculer la taxe foncière (et/ou la CFE) due(s).
Par exemple, des bureaux (catégories « BUR 1 » ou « BUR 2 ») sont soumis à un tarif moyen d’environ 200 € du m2 quand un garage automobile (catégorie « ATE 2 ») est taxé selon un tarif moyen d’environ 60 € du m2.
Ainsi, une mauvaise catégorisation du local peut entraîner l’application d’un tarif au m2 supérieur à celui réellement applicable à ce dernier.
Cette erreur se remarque particulièrement pour les salles de sport, souvent injustement classées dans la catégorie générique « boutiques et magasins » alors qu’elles relèvent d’une catégorie qui leur est propre : SPE 2.
Or, le tarif « magasins » est quasiment systématiquement plus élevé que le tarif « salle de sport » (environ 180 € du m2 pour un commerce contre 50 € du m2 pour une salle de sport correctement catégorisée en SPE 2).
Prenons l’exemple d’une salle de sport, située en centre-ville de LILLE (en secteur 4) et dont la surface pondérée (cf erreur n°1) est de 300 m2.
Si la salle de sport était classée en commerce, le tarif applicable serait de 195,7 € du m2, soit une valeur locative cadastrale brute égale à 300 m2 x 195,7 €/m2 = 58 710 €.
En revanche, en cas de catégorisation correcte en SPE 2, le tarif applicable est alors de 49 € du m2, soit une valeur locative cadastrale brute égale à 300 m2 x 49 €/m2 = 14 700 € (soit une baisse de la base imposable de 75%).
ERREUR N°3 – UNE MAUVAISE PRISE EN COMPTE DU PARKING ATTACHÉ À LA SALLE
Le troisième écueil concerne l’imposition des éventuelles surfaces de stationnement attachées au bien.
L’Administration a souvent tendance à considérer que les parkings sont des locaux professionnels à part entière, distincts de la salle (surtout si le parking est situé sur une parcelle différente). Résultat ? Les parkings sont imposés de manière distincte, entraînant une surimposition injustifiée.
En effet, lorsqu’une surface de parking est rattachée à un local professionnel, il n’est retenu que pour 50% de sa surface réelle s’il est couvert ou 20% s’il est en extérieur (dans la même logique que les surfaces secondaires).
Ainsi, il est souvent plus économique que les parkings soient imposés de manière commune avec la salle de sport plutôt que séparément. Il convient donc de faire particulièrement attention à la méthode de calcul retenue par l’Administration.
Prenons un parking extérieur, attaché à une salle de sport marseillaise, d’une surface de 250 m2.
En cas d’imposition distincte, le parking sera soumis à un tarif propre de 78,8 € du m2, soit une valeur locative brute imposable de 250 m2 x 78,8 €/m2 = 19 700 €.
En cas de rattachement à la salle de sport, le parking est pris en compte pour 20% de sa surface réelle et sera soumis au tarif de cette dernière, à savoir 106,8 € du m2.
Sa valeur locative brute imposable sera alors 20% x 250 m2 x 106,8 €/m2 = 5 340 € (soit une baisse de la valeur locative imposable de 73%).
VÉRIFIEZ VOTRE TAXE FONCIÈRE
Le plus piégeux, c’est que tout se joue sur des paramètres invisibles au quotidien : quelques lignes de descriptif, une ventilation de surfaces, un rattachement d’annexe ou un coefficient. Sur l’avis, rien n’explique clairement l’écart ; sur le terrain, rien n’a changé. Et pourtant, la base retenue peut s’écarter de la réalité et tirer la taxe foncière — comme la CFE — vers le haut.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de le vérifier rapidement, sans entrer d’emblée dans un audit complexe. Comment ?
👉 Avec notre simulateur en ligne, vous pouvez identifier gratuitement et en quelques minutes si le montant de taxe foncière sur votre salle de sport est cohérent — ou s’il est, au contraire, anormalement élevé. Le cas échéant, les équipes de REMBLY sont à votre disposition pour corriger les erreurs existantes.
[1] Cotisation Foncière des Entreprises
[2] Art. 324 Z, annexe III, CGI
[3] Formulaire admin. 6660-NOT – Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel
