Dans un café-restaurant, tout se joue au mètre près. La salle attire, la cuisine tourne, la réserve sécurise le service — et, pourtant, sur l’avis de taxe foncière, ces espaces finissent parfois par peser beaucoup plus qu’ils ne le devraient. Résultat ? Une base d’imposition (appelée valeur locative cadastrale) surévaluée et un impôt anormalement lourd.
L’équipe de REMBLY vous propose de passer en revue 3 erreurs fréquentes qui font augmenter la taxe foncière des cafés-restaurants sans raison valable.
ERREUR N°1 – UNE SURÉVALUATION DES CUISINES ET DES RÉSERVES
La première erreur fréquente concerne la détermination de la surface pondérée retenue pour l’évaluation du bien. En matière de taxe foncière, toutes les surfaces ne sont, en effet, pas prises en compte de la même manière :
- Les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « principales ») sont retenues pour leur pleine surface réelle ;
- Tandis que les surfaces non essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « secondaires ») ne sont retenues que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes et 20% lorsqu’elles sont en extérieur[1].
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels
Dans un commerce tel qu’un restaurant, cette distinction entre essentielle et accessoire s’opère selon un critère clair : l’accessibilité de l’espace à la clientèle[2]. Autrement dit, toute surface qui n’est pas accessible à la clientèle doit être considérée comme une surface secondaire et donc être prise en compte pour une fraction seulement de sa surface réelle.
Ainsi, la cuisine et les espaces de stockage des produits, bien qu’au cœur de l’activité, constituent des surfaces secondaires. Ces surfaces doivent donc seulement être prises en compte pour la moitié de leur surface réelle.
Prenons un restaurant comprenant une salle de restauration de 100 m2, une cuisine de 70 m2 et des réserves de 80 m2.
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 250 m2. En réalité, cette dernière est égale à : 100 + 0,5 x (70 + 80) = 175 m2 (soit une baisse de 30% de la surface imposable).
ERREUR N°2 – UNE IMPOSITION À TORT DE LA TERRASSE
Le deuxième écueil concerne l’imposition de la terrasse alors que cette dernière n’appartient pas au propriétaire des lieux.
En matière de taxe foncière, seules sont imposables les surfaces privatives dont on est propriétaire. Ainsi, lorsque la terrasse n’est pas située sur une parcelle appartenant au propriétaire du restaurant, il arrive qu’elle soit tout de même intégrée, par confusion, dans les surfaces déclarées pour l’évaluation du local.
Or, dans la grande majorité des cas, la terrasse est exploitée dans le cadre d’une convention d’occupation du domaine public[3]. Elle n’appartient ainsi pas au propriétaire du restaurant mais à la commune, qui la met à la disposition de ce dernier contre une redevance.
Dans cette hypothèse, elle ne doit pas donner lieu à une imposition à la taxe foncière.
ERREUR N°3 – LE PLANCHONNEMENT MAL CALCULÉ
Applicable uniquement aux locaux professionnels construits avant 2017, ce paramètre du calcul de la taxe foncière a pour objet de limiter les écarts de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse) pouvant résulter de la réforme de 2017, sans pour autant les éliminer.
En pratique, est calculée la moitié de la différence entre l’ancienne valeur locative du local concerné et la nouvelle, établie selon les règles issues de la réforme de 2017. Le résultat est ensuite ajouté à la valeur locative neutralisée du local.
Or, dans une décision du 13 novembre 2023[4], confirmée ensuite dans une décision du 3 avril 2024[5], le Conseil d’État a remis en cause la méthode de calcul appliquée depuis 2017 par l’Administration, en jugeant que la valeur locative de référence devait être actualisée chaque année — et non figée à 2017.
👉 Retrouvez ici notre article détaillant les enjeux et les conséquences de ces décisions.
Cette erreur de l’Administration entraîne une surimposition à hauteur d’environ 5 à 7%[6] du montant annuel de taxe foncière pour le propriétaire.
Prenons un café, construit avant 2017, pour lequel le montant annuel de taxe foncière est égal à 15.000 €.
L’erreur de calcul effectué au niveau du planchonnement entraîne une surimposition à hauteur d’environ 900 € (6% x 15.000 €) par an, soit un trop-versé de 8.100 € depuis 2017.
VÉRIFIEZ VOTRE TAXE FONCIÈRE
Ces erreurs sont difficiles à détecter : elles se logent dans les détails de consistance et dans une mécanique de calcul rarement connue. Cependant, lorsqu’elles sont présentes, elles peuvent majorer la taxe foncière pendant plusieurs années, sans qu’aucun changement visible dans le local ne l’explique.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de le vérifier rapidement, sans entrer d’emblée dans un audit complexe. Comment ?
👉 Avec notre simulateur en ligne, vous pouvez identifier gratuitement et en quelques minutes si le montant de taxe foncière sur votre café / restaurant est cohérent — ou s’il est, au contraire, anormalement élevé. Le cas échéant, les équipes de REMBLY sont à votre disposition pour corriger les erreurs existantes.
[1] Art. 324 Z, annexe III, CGI
[2] Formulaire admin. 6660-NOT – Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel
[3] Pour plus d’informations : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F10003
[4] Conseil d’État 8e – 3e, 13 nov. 2023, n° 474735, Société immobilière Carrefour et Leroy Merlin
[5] Conseil d’État 8e, 3 avr. 2024, n° 474735, Société immobilière Carrefour
[6] Estimation propre à REMBLY
