Mise à jour du 28 novembre 2025
Le Conseil constitutionnel, dans une décision QPC de ce jour, a déclaré contraire à la Constitution le II de l’article 63 de la loi de finances pour 2025, qui validait rétroactivement les taxes foncières 2023 et 2024 n’ayant pas encore fait l’objet d’une réclamation au 10 octobre 2024, et calculées selon la méthode erronée du « planchonnement figé ».
Par cette décision, il est donc de nouveau possible de contester le calcul erroné du planchonnement effectué par l’Administration. Cette erreur vous coûte, en moyenne, entre 5 et 10% du montant annuel de votre taxe foncière.
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Quelques mois seulement après avoir modifié les règles de calcul du « planchonnement » des valeurs locatives, la loi de finances pour 2025[1] continue de faire parler d’elle. Le Conseil d’État vient de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur la validité de ces nouvelles règles appliquées rétroactivement pour les années 2023 et 2024.
C’est quoi le planchonnement ?
Applicable uniquement aux locaux professionnels construits avant 2017, ce paramètre du calcul de la taxe foncière a pour objet de limiter les écarts de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse) pouvant résulter de la réforme de 2017, sans pour autant les éliminer.
En pratique, est calculée la moitié de la différence entre l’ancienne valeur locative du local concerné et la nouvelle, établie selon les règles issues de la réforme de 2017. Le résultat est ensuite ajouté à la valeur locative neutralisée du local.
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Planchonnement : quelles modifications ont été apportées par la loi de finances pour 2025 ?
Pour rappel, avec ce changement de méthode de calcul du planchonnement, le législateur a souhaité sécuriser les impositions déjà établies au titre des années 2023 et 2024.
En effet, dans une décision du 13 novembre 2023, le Conseil d’État[2] avait remis en cause la méthode de calcul appliquée depuis 2017 par l’Administration, en jugeant que la valeur locative de référence devait être actualisée chaque année — et non figée à 2017. Cette interprétation ouvrait la voie à un grand nombre de réclamations, potentiellement coûteuses pour les collectivités et l’État (près de 3,1 millions[3] de locaux professionnels sont concernés par le planchonnement chaque année).
Pour éviter cette incertitude, le législateur a modifié l’article 1518 A quinquies du Code général des impôts (CGI) et a consacré la méthode de calcul de l’Administration.
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Mais surtout, le législateur a décidé d’aller plus loin : les impositions des années 2023 et 2024 établies sur cette nouvelle base sont « validées rétroactivement », sauf réclamation introduites avant le 10 octobre 2024[4].
Concrètement, cela signifie que les redevables qui n’ont pas contesté leur taxe foncière 2023 ou 2024 avant cette date se verront appliquer, après coup, la règle nouvelle — alors même qu’elle n’existait pas encore au moment de leur imposition – et ne pourront plus les contester au motif que leur planchonnement a été mal calculé.
Pourquoi la rétroactivité du planchonnement serait inconstitutionnelle ?
C’est dans ce contexte qu’une société propriétaire a décidé de contester la validité de ce changement rétroactif des règles de calcul de la taxe foncière devant le Tribunal administratif de Versailles, en soulevant une QPC.
Le Tribunal administratif a transmis la question au Conseil d’État, qui a rendu sa décision le 17 septembre 2025[5].
Dans cet arrêt, la haute juridiction reconnaît que la disposition en cause — le II de l’article 63 de la loi de finances pour 2025 — soulève une question sérieuse de constitutionnalité. En effet, le Conseil d’État estime qu’elle pourrait méconnaître l’article 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, selon lequel aucune atteinte ne peut être portée à la sécurité des droits sans motif impérieux d’intérêt général.
En d’autres termes, si le législateur peut, dans certaines circonstances, adopter une mesure rétroactive, encore faut-il qu’elle soit justifiée par un intérêt général impérieux, proportionnée à l’objectif poursuivi et limitée dans sa portée.
Or, dans cette affaire, la volonté d’« éviter un désordre dans le fonctionnement des services publics fiscaux » avancée par le Gouvernement et les parlementaires[6] pourrait ne pas suffire à justifier la rétroactivité d’une telle règle.
Que pourrait changer la décision du Conseil Constitutionnel ?
La décision du Conseil constitutionnel sera déterminante pour l’ensemble des propriétaires de locaux professionnels.
Si la disposition est déclarée conforme, les impositions 2023 et 2024 resteront figées selon les règles rétroactivement validées, fermant toute voie de contestation pour les contribuables n’ayant pas déposé de réclamation avant le 10 octobre 2024.
En revanche, si le Conseil constitutionnel abroge cette validation rétroactive, la voie serait rouverte pour contester les impositions 2023 et 2024.
Les propriétaires concernés pourraient alors invoquer la jurisprudence du Conseil d’État de 2023 pour obtenir le recalcul de leur taxe foncière, sur la base d’une valeur locative actualisée chaque année — potentiellement plus favorable.
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L’équipe de REMBLY continuera de suivre de près l’actualité du Conseil constitutionnel et vous informera de ses implications concrètes dès que sa décision aura été rendue.
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[1] Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025
[2] Conseil d’État 8e – 3e, 13 nov. 2023, n° 474735, Société immobilière Carrefour et Leroy Merlin
[3] Rapport AN n° 468, tome II, vol. 1, p. 310
[4] Date d’adoption du projet de loi de finances pour 2025 en Conseil des ministres.
