Alors qu’une proposition de loi[1] a été récemment déposée à l’Assemblée nationale pour limiter la refacturation de la taxe foncière au commerçant locataire à hauteur de 50% du montant imposé, une réalité demeure : la taxe foncière se joue d’abord sur une base technique, souvent invisible au quotidien, la valeur locative cadastrale.
Et dans un commerce de bouche — où cohabitent espace de vente, laboratoire[2], zones de préparation, réserves, parfois un stationnement — quelques mètres carrés mal qualifiés ou un paramètre mal appliqué peuvent suffire à faire grimper la facture, sans que rien n’ait changé en boutique.
Dans cet article, l’équipe de REMBLY passe en revue 3 erreurs classiques qui peuvent conduire un commerçant de bouche à payer une taxe foncière trop élevée.
ERREUR N°1 – UNE SURÉVALUATION DES ESPACES NON-ACCESSIBLES À LA CLIENTÈLE
La première erreur fréquente concerne la détermination de la surface pondérée retenue pour l’évaluation du commerce. En matière de taxe foncière, toutes les surfaces ne sont, en effet, pas prises en compte de la même manière :
- Les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « principales ») sont retenues pour leur pleine surface réelle ;
- Tandis que les surfaces non essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « secondaires ») ne sont retenues que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes et 20% lorsqu’elles sont en extérieur[3].
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels
Dans un commerce de bouche, cette distinction entre essentielle et accessoire s’opère selon un critère clair : l’accessibilité de l’espace à la clientèle[4]. Autrement dit, toute surface qui n’est pas accessible à la clientèle doit être considérée comme une surface secondaire et donc être prise en compte pour une fraction seulement de sa surface réelle.
Ainsi, les zones de préparation des produits, les espaces de stockage des produits, les bureaux du personnel, bien qu’au cœur de l’activité, constituent des surfaces secondaires. Ces surfaces doivent donc seulement être prises en compte pour la moitié de leur surface réelle, voire pour leur cinquième si elles sont en extérieur.
Prenons une boulangerie de 120 m2 comprenant les surfaces suivantes :
- espace de vente accessible à la clientèle : 20 m2 – « laboratoire » : 50 m2
- espace de vente derrière le comptoir : 10 m2 – réserves : 40 m2
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 120 m2. Or, le laboratoire, les réserves et l’espace derrière le comptoir ne sont pas accessibles à la clientèle.
En réalité, la surface imposable est donc égale à : 20 + 0,5 x (50 + 10 + 40) = 70 m2 (soit une baisse de 42% de la surface imposable).
ERREUR N°2 – UNE MAUVAISE PRISE EN COMPTE DU PARKING ATTACHÉ AU COMMERCE
Le deuxième écueil concerne l’imposition des éventuelles surfaces de stationnement attachées à la boutique.
L’Administration a souvent tendance à considérer que les parkings sont des locaux professionnels à part entière, distincts du commerce (surtout si le parking est situé sur une parcelle différente). Résultat ? Les parkings sont imposés de manière distincte, entraînant une surimposition injustifiée.
En effet, lorsqu’une surface de parking est rattachée à un local professionnel, il n’est retenu que pour 50% de sa surface réelle s’il est couvert ou 20% s’il est en extérieur (dans la même logique que les surfaces secondaires).
Ainsi, il est souvent plus économique que les parkings soient imposés de manière commune avec le commerce plutôt que séparément. Il convient donc de faire particulièrement attention à la méthode de calcul retenue par l’Administration.
Prenons un parking extérieur, attaché à une boucherie dijonnaise, d’une surface de 150 m2.
En cas d’imposition distincte, le parking sera soumis à un tarif propre de 45,9 € du m2, soit une valeur locative brute imposable de 150 m2 x 45,9 €/m2 = 6.885 €
En cas de rattachement à la boucherie, le parking est pris en compte pour 20% de sa surface réelle et sera soumis au tarif « commerce » de celle-ci, à savoir 141 € du m2. Sa valeur locative brute imposable sera alors 20% x 150 m2 x 141 €/m2 = 4.230 € (soit une baisse de la valeur locative imposable de 39%).
ERREUR N°3 – LE PLANCHONNEMENT MAL CALCULÉ
Applicable uniquement aux locaux professionnels construits avant 2017, ce paramètre du calcul de la taxe foncière a pour objet de limiter les écarts de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse) pouvant résulter de la réforme de 2017, sans pour autant les éliminer.
En pratique, est calculée la moitié de la différence entre l’ancienne valeur locative du local concerné et la nouvelle, établie selon les règles issues de la réforme de 2017. Le résultat est ensuite ajouté à la valeur locative neutralisée du local.
Or, dans une décision du 13 novembre 2023[5], confirmée ensuite dans une décision du 3 avril 2024[6], le Conseil d’État a remis en cause la méthode de calcul appliquée depuis 2017 par l’Administration, en jugeant que la valeur locative de référence devait être actualisée chaque année — et non figée à 2017.
👉 Retrouvez ici notre article détaillant les enjeux et les conséquences de ces décisions.
Cette erreur de l’Administration entraîne une surimposition à hauteur d’environ 5 à 7%[7] du montant annuel de taxe foncière pour le commerçant propriétaire de ses murs.
Prenons une épicerie, construite avant 2017, pour laquelle le montant annuel de taxe foncière est égal à 8.000 €.
L’erreur de calcul effectué au niveau du planchonnement entraîne une surimposition à hauteur d’environ 480 € (6% x 8.000 €) par an, soit un trop-versé de 2.400 € depuis 2021.
VÉRIFIEZ VOTRE TAXE FONCIÈRE
Dans un commerce de bouche, l’écart se niche rarement dans une évidence : il se fabrique dans le descriptif du local, la ventilation des surfaces et quelques coefficients appliqués sans qu’on y prête attention. Sur l’avis, tout paraît stable ; dans la boutique, rien n’a bougé. Et pourtant, une surface non accessible traitée comme principale, un parking mal rattaché ou un planchonnement mal appliqué peuvent tirer la taxe foncière vers le haut, année après année.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de le vérifier rapidement, sans entrer d’emblée dans un audit complexe. Comment ?
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[1] Proposition de loi n° 2331 visant à limiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux, XVIIème législature, 13 janv. 2026
[2] Zone consacrée à la préparation et à l’élaboration des produits
[3] Art. 324 Z, annexe III, CGI
[4] Formulaire admin. 6660-NOT – Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel
[5] Conseil d’État 8e – 3e, 13 nov. 2023, n° 474735, Société immobilière Carrefour et Leroy Merlin
[6] Conseil d’État 8e, 3 avr. 2024, n° 474735, Société immobilière Carrefour
