Votre bail commercial prévoit que vous remboursez « toutes charges et taxes afférentes à l’immeuble » ? Sans inventaire précis annexé, cette clause ne vaut rien et les sommes versées à tort sont restituables sur cinq ans au locataire.
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Sans inventaire annexé au bail, pas de charges récupérables
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que tout bail commercial soit accompagné d’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Lorsque le local est situé dans un ensemble immobilier, cet inventaire doit également préciser la clé de répartition entre les différents locataires. Cette obligation est d’ordre public au sens de l’article L. 145-15 du même code.
Sa portée est souvent sous-estimée, y compris par les bailleurs eux-mêmes.
L’inventaire ne peut pas se limiter à lister les charges incombant au preneur : il doit également faire apparaître celles relevant du bailleur, et, dans les ensembles immobiliers, détailler la surface exploitée par chaque locataire servant de base au calcul du prorata. Une clause du bail, aussi détaillée soit-elle, ne peut tenir lieu d’inventaire.
La jurisprudence est ferme sur ce point. La Cour d’appel de Versailles a jugé qu’une stipulation contractuelle qui tente de contourner l’exigence d’inventaire « a pour effet d’y faire échec au sens de l’article L. 145-15 » et doit être réputée non écrite[1]. La conséquence est radicale : le bailleur ne peut prétendre à aucune charge récupérable.
La TEOM : quand même « nommément visée » ne suffit pas
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est l’illustration la plus fréquente de ces contentieux. Elle figure sur le même rôle fiscal que la taxe foncière, ce qui conduit de nombreux bailleurs à la refacturer automatiquement à leurs locataires. Erreur : juridiquement, la TEOM n’est pas un impôt lié à la propriété de l’immeuble mais la contrepartie d’un service rendu par la collectivité locale, elle est due même pour un local vacant, ce qui exclut tout lien avec l’occupation effective.
La Cour de cassation juge sans ambiguïté depuis 2012[2] que la TEOM ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle expresse, claire et précise. Une clause « balai », même très large, ne peut la couvrir. Cette solution a été confirmée à deux reprises en 2024[3] : dans les deux affaires, les bailleurs invoquaient des stipulations visant « la totalité des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l’immeuble ». Insuffisant.
La Cour d’appel de Versailles est allée plus loin dans un arrêt du 7 mars 2024[4] : elle a réputé non écrite la clause d’un bail qui citait pourtant nommément la TEOM et la taxe foncière, au motif que l’inventaire réglementaire faisait défaut.
Le message est clair : énoncer la charge dans le corps du bail ne dispense pas d’établir l’inventaire. Les deux exigences sont cumulatives, non alternatives.
Le droit pour le locataire de récupérer ce qui n’était pas dû
Le fondement juridique de la restitution est l’article 1302 du Code civil, qui consacre la répétition de l’indu : tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Dès lors que le locataire établit qu’il a acquitté des charges en l’absence de toute base contractuelle valable, leur remboursement est de droit, intégralement, sans que le bailleur puisse en réduire la portée.
Ce mécanisme est bien connu en matière de TVA indument facturée sur des loyers commerciaux : dans un arrêt du 12 septembre 2024[5], la Cour de cassation a confirmé que le locataire était fondé à obtenir restitution de l’intégralité de la TVA perçue sans droit, peu important qu’il ait pu la déduire de ses propres obligations fiscales. Le même raisonnement s’applique aux charges : un paiement sans base légale ou contractuelle est un indu, et appelle restitution.
Précision importante, l’action se prescrit par cinq ans à compter de chaque appel de charges[6] : c’est la date de chaque paiement qui fait courir le délai, et non la date de découverte de l’irrégularité. Chaque année qui s’écoule sans action fait donc tomber douze mois de charges potentiellement restituables.
En chiffres
Une enseigne de prêt-à-porter signe en 2017 un bail commercial pour un loyer annuel de 48 000 €. Son bail prévoit le remboursement de « l’ensemble des charges, impôts et taxes afférentes à l’immeuble », sans inventaire annexé. Le bailleur refacture chaque année : TEOM (1 400 €), taxe foncière (3 200 €) et frais de gestion (1 800 €), soit 6 400 € par an. L’enseigne s’exécute sans contester.
En 2025, un audit préalable au renouvellement du bail révèle l’irrégularité. Sur le fondement de la répétition de l’indu, le locataire dispose d’une action en restitution à hauteur de 32 000 € (5 ans × 6.400 €). Les charges versées de 2017 à 2020 sont prescrites.
Un audit mené dès 2022 aurait permis de recouvrer l’intégralité des sommes versées depuis l’origine soit la même somme, sans perte d’années prescrites. Le coût de l’attente : 19 200 € définitivement perdus.
Pourquoi agir maintenant ?
Un audit de bail ne se limite pas à vérifier la régularité formelle de l’inventaire. Il permet de croiser la clause de charges avec les sommes effectivement refacturées chaque année, qui peuvent s’en écarter significativement, et d’identifier précisément les postes susceptibles de restitution : TEOM, taxe foncière, frais de gestion de l’administrateur de biens, prime d’assurance de l’immeuble, contributions de copropriété.
Pour les enseignes multisites, l’enjeu est considérable. Les clauses de charges sont souvent rédigées à l’identique par les propriétaires institutionnels sur l’ensemble de leur parc. Un vice systématiquement reproduit se traduit par autant de créances potentielles, site par site : et par autant de leviers de négociation concrets à l’approche du renouvellement.
REMBLY a conclu un partenariat avec le cabinet d’avocats Bruzzo Dubucq pour accompagner les commerçants en proposant un audit gratuit de leur bail commercial pour identifier les trop-perçus restituables et évaluer leurs droits à restitution.
[1]CA Versailles, ch. civ. 1-6, 7 mars 2024, n° 22/05759 ; CA Bordeaux, 4e ch. commerciale, 2 mars 2022, n° 18/04413.
[2]Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-17.114 ; Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-22.498.
[3]Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981.
[4]CA Versailles, ch. civ. 1-6, 7 mars 2024, n° 22/05759.
[5]Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-11.661 (TVA indument facturée sur loyers commerciaux).
[6]CA Paris, 7 avr. 2021, n° 18/14694 ; TJ Paris, 14 nov. 2024, n° 20/10175.
