Mise à jour du 28 novembre 2025
Le Conseil constitutionnel, dans une décision QPC de ce jour, a déclaré contraire à la Constitution le II de l’article 63 de la loi de finances pour 2025, qui validait rétroactivement les taxes foncières 2023 et 2024 n’ayant pas encore fait l’objet d’une réclamation au 10 octobre 2024, calculées selon la méthode erronée du « planchonnement figé ».
Par cette décision, il est donc de nouveau possible de contester le calcul erroné du planchonnement effectué par l’Administration. Cette erreur vous coûte, en moyenne, entre 5 et 10% du montant annuel de votre taxe foncière.
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Dans le tumulte de la loi de finances pour 2025[1], l’on a surtout parlé de censure du Gouvernement, imposition des hauts patrimoines, réforme du régime de la franchise en base de TVA mais très peu de taxe foncière sur les locaux professionnels. Pourtant, son article 63 est venu transformer en profondeur la méthode de calcul de cet impôt.
Ce changement vise à verrouiller, pour les années 2024 et 2025, le mécanisme dit de « planchonnement », introduit, à l’article 1518 A quinquies du Code général des impôts, pour atténuer les effets de la réforme foncière de 2017. Sauf qu’en pratique, cette réforme… ne changera rien pour 2025.
Qu’est-ce que le planchonnement ?
Applicable uniquement aux locaux professionnels construits avant 2017, ce paramètre du calcul de la taxe foncière a pour objet de limiter les écarts de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse) pouvant résulter de la réforme de 2017, sans pour autant les éliminer.
En pratique, est calculée la moitié de la différence entre l’ancienne valeur locative du local concerné et la nouvelle, établie selon les règles issues de la réforme de 2017. Le résultat est ensuite ajouté à la valeur locative neutralisée du local.
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels
Pourquoi le législateur a-t-il souhaité modifier le calcul du planchonnement ?
Le point de départ de cette histoire est l’erreur commise par l’Administration dans le calcul du planchonnement et plus précisément dans la prise en compte de la nouvelle valeur locative du local.
En effet, l’Administration ne prenait en compte, pour le calcul du planchonnement, que la novelle valeur locative attribuée au titre de l’année 2017, par comparaison avec l’ancienne valeur locative qui aurait été attribuée en 2017 sans introduction de la réforme. On parle alors de « planchonnement figé ». Quelle que soit l’année d’imposition, le calcul est toujours le même (ancienne valeur locative 2017 – nouvelle valeur locative 2017).
Or, le Conseil d’État[2] a jugé qu’il convenait au contraire de prendre en compte dans le calcul, non pas la novelle valeur locative attribuée au titre de l’année 2017, mais la valeur locative attribuée au titre de l’année d’imposition concernée. On parle alors de « planchonnement glissant ». Le calcul évolue au fur et à mesure des années d’imposition (ancienne valeur locative 2017 – nouvelle valeur locative de l’année N).
Prenons l’exemple de l’année 2023 pour illustrer ces deux méthodes de calcul du planchonnement.
L’Administration prenait en compte, à tort, la nouvelle valeur locative attribuée au titre de l’année 2017 alors que la loi lui imposait de prendre en compte la valeur locative de l’année 2023.
Face au risque de contentieux en série sur cette question (plus de 3,1 millions[3] de locaux professionnels sont concernés), le législateur a donc essayé de voler au secours de l’Administration en modifiant les règles de calcul du planchonnement.
L’objectif de la modification de 2025 peut être résumé comme ceci : aligner la loi sur la pratique de l’Administration dite du « planchonnement figé ».
Pourquoi cette réforme ne s’appliquera pas pour la taxe foncière 2025 ?
Très simplement, en raison du vote tardif de la loi de finances pour 2025… Explications 👇
Sauf disposition contraire, les impôts locaux, tels que la taxe foncière, sont déterminés selon la loi en vigueur au 1er janvierde l’année d’imposition[4].
Ainsi, la taxe foncière 2025 est calculée, en principe, selon les règles en vigueur au 1er janvier 2025.
Autrement dit, si une nouvelle règle de calcul de la taxe foncière entre en vigueur après le 1er janvier 2025, elle ne peut pas s’appliquer à la taxe foncière 2025, sauf s’il est expressément prévu le contraire.
Or, la loi de finances pour 2025 ne prévoit aucune règle spécifique pour l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul de planchonnement.
En l’absence d’une telle disposition, il convient donc se rapporter aux règles de droit commun, à savoir qu’une loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal Officiel.
Or, la loi de finances pour 2025 a été publiée au Journal Officiel le 15 février 2025 pour une entrée en vigueur le 16 février donc, soit… bien après le 1er janvier 2025.
Cette nouvelle règle de calcul du planchonnement ne peut donc pas s’appliquer à la taxe foncière 2025.
Synthétiquement :
En revanche, la situation est différente pour la taxe foncière 2024.
En principe, cette dernière devrait être établie selon les règles en vigueur au 1er janvier 2024, soit, pour le calcul planchonnement, selon l’ancienne méthode de calcul.
Cependant, l’article 63 de la loi de finances prévoit expressément que la nouvelle méthode s’applique, de manière rétroactive, à l’année 2024 et qu’il n’est donc plus possible de contester sa taxe foncière 2024 sur le fondement que l’Administration n’a pas appliqué correctement l’ancienne méthode de calcul du planchonnement.
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Cependant, un tel effet rétroactif soulève de sérieux doutes constitutionnels puisqu’il conduirait à imposer les contribuables selon des règles qu’ils ne pouvaient pas connaître au moment où ils ont acté leurs choix fiscaux. C’est comme leur demander de jouer à un jeu qu’ils ne connaissent pas et ne leur expliquer les règles qu’à la fin de partie.
D’ailleurs, le Conseil constitutionnel[5] a été récemment saisi de cette disposition et pourrait décider de la censurer.
👉 Retrouvez ici notre article dédié à la saisine du Conseil constitutionnel sur cette question
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En définitive, la taxe foncière 2025 ouvre la voie à des réclamations pour les propriétaires souhaitant corriger leur imposition. Avec son expertise, Rembly vous accompagne dans l’analyse et la contestation de votre taxe foncière pour mettre fin à votre surimposition.
[1] Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, dite de finances pour 2025.
[2] Conseil d’État 8e – 3e, 13 nov. 2023, n° 474735
[3] Rapport AN n° 468, tome II, vol. 1, p. 310
