La taxe foncière (ou la CFE[1]) d’une officine ne dépend pas seulement des taux votés par la commune. Très souvent, l’écart se joue en amont, dans un mécanisme moins visible : la valeur locative cadastrale. Elle repose sur des données techniques (surfaces, catégories, pondérations, correctifs) qui, lorsqu’elles sont imprécises, finissent par produire une base surévaluée.
Et dans une pharmacie, où coexistent espace de vente, préparatoire, réserves, locaux techniques et parfois stationnements, les erreurs « de détail » sont fréquentes — tout simplement parce que la logique fiscale ne recoupe pas toujours la logique d’exploitation.
Dans cet article, l’équipe de REMBLY passe en revue 3 erreurs classiques qui peuvent conduire une pharmacie à payer une taxe foncière trop élevée.
ERREUR N°1 – UNE SURÉVALUATION DU PRÉPARATOIRE ET DES ESPACES NON-ACCESSIBLES À LA CLIENTÈLE
La première erreur fréquente concerne la détermination de la surface pondérée retenue pour l’évaluation de la pharmacie. En matière de taxe foncière, toutes les surfaces ne sont, en effet, pas prises en compte de la même manière :
- Les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « principales ») sont retenues pour leur pleine surface réelle ;
- Tandis que les surfaces non essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « secondaires ») ne sont retenues que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes et 20% lorsqu’elles sont en extérieur[2].
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels
Dans une pharmacie d’officine, cette distinction entre essentielle et accessoire s’opère selon un critère clair : l’accessibilité de l’espace à la clientèle[3]. Autrement dit, toute surface qui n’est pas accessible à la clientèle doit être considérée comme une surface secondaire et donc être prise en compte pour une fraction seulement de sa surface réelle.
Ainsi, le préparatoire, les espaces de stockage des produits, les bureaux du personnel, bien qu’au cœur de l’activité, constituent des surfaces secondaires. Ces surfaces doivent donc seulement être prises en compte pour la moitié de leur surface réelle, voir pour leur cinquième si elles sont en extérieur.
Prenons une pharmacie de 350 m2 comprenant les surfaces suivantes :
– zone de vente : 170 m2 – préparatoire : 20 m2
– bureau de consultation : 15 m2 – réserves et stockage des médicaments : 80 m2
– espace de soins : 25 m2 – zone de détente du personnel extérieure : 40 m2
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 350 m2.
En réalité, cette dernière est égale à : (170 + 15 + 25) + 0,5 x (20 + 80) + 0,2 x 40 = 268 m2 (soit une baisse de 23% de la surface imposable).
ERREUR N°2 – UNE MAUVAISE PRISE EN COMPTE DU PARKING ATTACHÉ À LA PHARMACIE
Le deuxième écueil concerne l’imposition des éventuelles surfaces de stationnement attachées au local.
L’Administration a souvent tendance à considérer que les parkings sont des locaux professionnels à part entière, distincts de la pharmacie (surtout si le parking est situé sur une parcelle différente). Résultat ? Les parkings sont imposés de manière distincte, entraînant une surimposition injustifiée.
En effet, lorsqu’une surface de parking est rattachée à un local professionnel, il n’est retenu que pour 50% de sa surface réelle s’il est couvert ou 20% s’il est en extérieur (dans la même logique que les surfaces secondaires).
Ainsi, il est souvent plus économique que les parkings soient imposés de manière commune avec la pharmacie plutôt que séparément. Il convient donc de faire particulièrement attention à la méthode de calcul retenue par l’Administration.
Prenons un parking extérieur, attaché à une pharmacie bordelaise, d’une surface de 120 m2.
En cas d’imposition distincte, le parking sera soumis à un tarif propre de 33,7 € du m2, soit une valeur locative brute imposable de 120 m2 x 33,7 €/m2 = 4.044 €
En cas de rattachement à la pharmacie, le parking est pris en compte pour 20% de sa surface réelle et sera soumis au tarif de la pharmacie, à savoir 118,8 € du m2. Sa valeur locative brute imposable sera alors 20% x 120 m2 x 118,8 €/m2 = 2.851 € (soit une baisse de la valeur locative imposable de 30%).
ERREUR N°3 – LE PLANCHONNEMENT MAL CALCULÉ
Applicable uniquement aux locaux professionnels construits avant 2017, ce paramètre du calcul de la taxe foncière a pour objet de limiter les écarts de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse) pouvant résulter de la réforme de 2017, sans pour autant les éliminer.
En pratique, est calculée la moitié de la différence entre l’ancienne valeur locative du local concerné et la nouvelle, établie selon les règles issues de la réforme de 2017. Le résultat est ensuite ajouté à la valeur locative neutralisée du local.
Or, dans une décision du 13 novembre 2023[4], confirmée ensuite dans une décision du 3 avril 2024[5], le Conseil d’État a remis en cause la méthode de calcul appliquée depuis 2017 par l’Administration, en jugeant que la valeur locative de référence devait être actualisée chaque année — et non figée à 2017.
👉 Retrouvez ici notre article détaillant les enjeux et les conséquences de ces décisions.
Cette erreur de l’Administration entraîne une surimposition à hauteur d’environ 5 à 7%[6] du montant annuel de taxe foncière pour le pharmacien propriétaire de ses murs.
Prenons une officine, construite avant 2017, pour laquelle le montant annuel de taxe foncière est égal à 20.000 €.
L’erreur de calcul du planchonnement entraîne une surimposition à hauteur d’environ 1.200 € (6% x 20.000 €) par an, soit un trop-versé de 6.000 € depuis 2021.
VÉRIFIEZ VOTRE TAXE FONCIÈRE
Ces erreurs sont difficiles à détecter : elles se logent dans les détails de consistance et dans une mécanique de calcul rarement connue. Cependant, lorsqu’elles sont présentes, elles peuvent majorer la taxe foncière pendant plusieurs années, sans qu’aucun changement visible dans le local ne l’explique.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de le vérifier rapidement, sans entrer d’emblée dans un audit complexe. Comment ?
👉 Avec notre simulateur en ligne, vous pouvez identifier gratuitement et en quelques minutes si le montant de taxe foncière sur votre pharmacie est cohérent — ou s’il est, au contraire, anormalement élevé. Le cas échéant, les équipes de REMBLY sont à votre disposition pour corriger les erreurs existantes.
[1] Retrouvez ici notre article détaillant les différences entre taxe foncière et CFE
[2] Art. 324 Z, annexe III, CGI
[3] Formulaire admin. 6660-NOT – Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel
[4] Conseil d’État 8e – 3e, 13 nov. 2023, n° 474735, Société immobilière Carrefour et Leroy Merlin
[5] Conseil d’État 8e, 3 avr. 2024, n° 474735, Société immobilière Carrefour
