En matière de fiscalité, les entreprises ont souvent en tête les impôts liés à leur activité et leur bénéfice, comme la TVA ou l’impôt sur les sociétés, si bien qu’elles en oublient souvent que leur local professionnel fait aussi l’objet d’une imposition importante au titre des impôts locaux.
Parmi ces derniers, la taxe foncière, véritable figure de proue des impôts fonciers, apparaît comme la plus évidente, à tel point qu’elle est souvent confondue avec sa voisine, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Pourtant, ces deux impôts locaux comportent des différences essentielles, souvent méconnues des professionnels.
Qu’est ce qu’un local professionnel ?
En fiscalité locale, le « local professionnel » désigne tout local affecté à un usage professionnel ou commercial, par opposition aux locaux destinés exclusivement à l’habitation. Sont ainsi concernés les bureaux, commerces, cabinets libéraux ou encore les entrepôts, à l’exclusion des locaux industriels évalués selon d’autres règles spécifiques.
Cette qualification conditionne directement la méthode tarifaire de calcul de la taxe foncière et, par extension, de la CFE.
C’est dans ce contexte que REMBLY vous propose de vous présenter les grandes différences entre la taxe foncière sur les locaux professionnels (TFLP) et la CFE.
Différence n°1 – Deux impôts pour deux redevables distincts
La première distinction à faire (et pas des moindres…) concerne le redevable de ces impôts, c’est-à-dire la personne supportant la charge de l’impôt. Autrement dit, qui paye quoi ?
Redevable de l’impôt – La taxe foncière est, en effet, payée par le propriétaire du local tandis que la CFE est à la charge de son occupant.
Par exemple, un restaurateur peut être propriétaire d’un fonds de commerce mais louer les murs du restaurant au propriétaire, dans le cadre d’un bail commercial. Dans ce cas, il devra acquitter la CFE mais pas la taxe foncière.
Objet de l’impôt – Cette distinction s’explique par le fait que la taxe foncière sur les locaux professionnels et la CFE ne sont pas des impôts de la même nature :
- La CFE constitue l’une des deux branches de la Contribution économique territoriale (CET) et vise à faire participer les professionnels en exercice à la vie locale et au budget des collectivités territoriales. Le critère d’assujettissement est ainsi l’exercice d’une activité professionnelle (non-salariée), peu importe la détention des murs.
- La taxe foncière, elle, est un impôt sur la propriété immobilière. Elle frappe ainsi tous les propriétaires (ou usufruitiers) d’un bien immobilier dans la commune dans laquelle ledit bien est situé. Le critère d’assujettissement est ainsi le droit de propriété du bien, peu importe l’occupation et l’usage qui est fait du bien immobilier.
Prenons l’exemple d’un expert-comptable qui exerce son activité à Bordeaux dans un local qu’il loue et qui est propriétaire d’un local à usage de magasins à Marseille.
En tant que propriétaire non-occupant marseillais, il est redevable de la taxe foncière dans la cité phocéenne tandis qu’il devra s’acquitter de la CFE à Bordeaux puisque c’est là-bas qu’il exerce son activité professionnelle.
Différence n°2 – Deux impôts pour deux bases d’imposition propres
La deuxième distinction à faire concerne la base d’imposition de ces deux impôts locaux. Autrement dit, comment sont calculés ces deux impôts ?
En effet, bien que tous les deux assis sur la valeur locative du local, la CFE se distingue par la non-application de certains mécanismes de correction et abattements et par la période à laquelle la valeur du local est estimée.
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels.
Une base plus importante pour la CFE – La base d’imposition de la taxe foncière est constituée par la valeur locative cadastrale du local (qu’il soit à usage professionnel ou d’habitation), diminuée d’un abattement forfaitaire de 50%.
Cet abattement n’est pas applicable en matière de CFE, entraînant ainsi une augmentation de la base imposable à la CFE.
En revanche, le mécanisme dit du « planchonnement » et les coefficients de neutralisation, prévus en matière de taxe foncière, s’applique également pour le calcul de la CFE.
La « rétroactivité » de la CFE – La base d’imposition à la CFE est constituée par la valeur locative des biens, passibles d’une taxe foncière, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant l’avant-dernière année précédant celle de l’imposition.
Par exemple, pour le calcul de la CFE due au titre de l’année 2025, seront pris en compte les biens utilisés en 2023 par l’entreprise, dans le cadre de son activité.
Il en découle des règles d’imposition particulières à la CFE pour les 3 premières années d’activité :
- La CFE n’est pas due au titre de l’année de création.
- Pour les deux années suivant celle de la création, la base d’imposition est calculée d’après les biens dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d’activité.
Par exemple, un libraire créé son activité le 1er février 2025. Il ne sera, tout d’abord, pas redevable de la CFE au titre de cette année. Et, pour les années 2026 et 2027, la CFE sera calculée sur une même base, à savoir la valeur locative des biens dont le libraire disposait à la clôture de son premier exercice.
La taxe foncière, elle, ne connaît pas un tel mécanisme de rétroactivité. Elle est calculée sur la base de la valeur locative des biens dont le contribuable est propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition, sans que les années précédentes n’aient une quelconque influence.
Anticiper votre charge fiscale
La taxe foncière sur les locaux professionnels et la CFE sont deux impôts locaux distincts qui répondent à des logiques fiscales différentes :la première pèse sur le propriétaire, la seconde sur l’occupant exerçant une activité professionnelle. Si elles partagent un socle commun – la valeur locative cadastrale – leurs modalités de calcul, leurs redevables et leur temporalité d’imposition diffèrent sensiblement.
Comprendre ces différences est essentiel pour tout entrepreneur, commerçant, artisan ou professionnel libéral qui souhaite anticiper sa charge fiscale et éviter les mauvaises surprises. Chez Rembly, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit pour vérifier le montant de votre taxe foncière professionnelle et identifier d’éventuelles anomalies.
👉 Vous souhaitez aller plus loin et optimiser la fiscalité de vos locaux professionnels ? Testez notre outil dès maintenant et bénéficiez de l’accompagnement de nos experts pour défendre vos intérêts auprès de l’Administration fiscale.
