Dans l’hôtellerie, chaque mètre carré compte — de la réception aux chambres, en passant par les cuisines, la buanderie ou le parking. Pourtant, sur l’avis de taxe foncière, ces espaces aux fonctions très différentes finissent souvent par être taxés de la même manière, voire rattachés à une catégorie tarifaire qui n’est pas la bonne. Résultat : une facture fiscale qui ne reflète pas la réalité du local.
L’équipe de REMBLY vous propose de passer en revue 3 erreurs fréquentes qui font augmenter la taxe foncière des hôtels sans raison valable.
ERREUR N°1 – UNE MAUVAISE CATÉGORISATION DES ESPACES DE L’HÔTEL
La première irrégularité concerne la catégorie affectée aux locaux des hôtels.
Depuis la révision des valeurs locatives, intervenue en 2016, chaque local professionnel, ou chaque fraction de local indépendante des autres, est en effet classé dans une catégorie tarifaire[1], déterminée par son usage principal et ses caractéristiques spécifiques (commerce de détail, bureaux, ateliers, entrepôts, hôtels, etc.).
Cette catégorie et le secteur géographique dans lequel se trouve le local définissent ensuite le tarif applicable à ce dernier pour calculer la taxe foncière (et/ou la CFE) due(s).
Par exemple, des bureaux (catégories « BUR 1 » ou « BUR 2 ») sont soumis à un tarif moyen d’environ 200 € du m2 quand un garage automobile (catégorie « ATE 2 ») est taxé selon un tarif moyen d’environ 60 € du m2.
Ainsi, une mauvaise catégorisation du local peut entraîner l’application d’un tarif au m2 supérieur à celui réellement applicable à ce dernier.
Cette erreur se remarque particulièrement pour les hôtels, souvent injustement classées dans la catégorie générique « boutiques et magasins » alors qu’ils relèvent d’un sous-groupe qui leur est propre : HOT.
Or, le tarif « magasins » est quasiment systématiquement plus élevé que le tarif « hôtel » (environ 200 € du m2 pour un commerce contre 140 € du m2 pour un hôtel correctement catégorisé en HOT).
Prenons l’exemple d’un hôtel, située en centre-ville de TOULOUSE (en secteur 4) et dont la surface pondérée (cf erreur n°2) est de 380 m2.
Si l’hôtel était classée en commerce, un tarif de 201,1 € du m2, soit une valeur locative cadastrale brute égale à 380 m2 x 201,1 € / m2 = 76 322 €.
En revanche, en cas de catégorisation correcte en HOT (HOT 2 par exemple), le tarif applicable est alors de 121,9 € du m2, soit une valeur locative cadastrale brute égale à 380 m2 x 121,9 € / m2 = 46 322 € (soit une baisse de la base imposable de 39%).
ERREUR N°2 – UNE SURÉVALUATION DES SURFACES NON ACCESSIBLES À LA CLIENTÈLE
La deuxième erreur fréquente concerne la détermination de la surface pondérée retenue pour l’évaluation du bien. En matière de taxe foncière, toutes les surfaces ne sont, en effet, pas prises en compte de la même manière :
- Les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « principales ») sont retenues pour leur pleine surface réelle ;
- Tandis que les surfaces non essentielles à l’exercice de l’activité (surfaces dites « secondaires ») ne sont retenues que pour 50% de leur surface réelle lorsqu’elles sont couvertes et 20% lorsqu’elles sont en extérieur[2].
👉 Retrouvez ici notre article expliquant en détail le calcul de la taxe foncière sur les locaux professionnels
Dans un hôtel, cette distinction entre essentielle et accessoire s’opère selon un critère clair : l’accessibilité de l’espace à la clientèle[3]. Autrement dit, toute surface qui n’est pas accessible à la clientèle doit être considérée comme une surface secondaire et donc être prise en compte pour une fraction seulement de sa surface réelle.
Ainsi, les espaces de stockage des marchandises, les zones réservées au personnel (cuisines, bureaux de direction, chambres et sanitaires du personnel, chambres froides…) et les locaux techniques (buanderie, chaufferie, local piscine…) sont des surfaces secondaires. Elles ne doivent donc être prises en compte que pour la moitié de leur surface réelle, voire leur cinquième si elles sont en extérieur.
Prenons un hôtel 3* de 4 étages (+ sous-sol) comprenant les surfaces suivantes :
– Accueil : 40 m2 ; – espace de restauration : 40 m2
– Couloirs et chambres des clients : 300 m2 – cuisine : 20 m2
– Locaux techniques au sous-sol : 50 m2 – espace de stockage au sous-sol : 50 m2
En l’absence de prise en compte des surfaces secondaires, la surface imposable serait de 500 m2.
En réalité, cette dernière est égale à : (40 + 40 + 300) + 0,5 x (20 + 50 + 50) = 440 m2 (soit une baisse de 12 % de la surface imposable).
ERREUR N°3 – UNE MAUVAISE PRISE EN COMPTE DU PARKING ATTACHÉ À L’HÔTEL
Le dernier écueil fréquent concerne l’imposition des éventuelles surfaces de stationnement attachées à l’hôtel.
L’Administration a souvent tendance que les parkings sont des locaux professionnels à part entière, distincts de l’hôtel (surtout si le parking est situé sur une parcelle différente). Résultat ? Les parkings sont imposés de manière distincte, entraînant une surimposition injustifiée.
En effet, lorsqu’une surface de parking est rattachée à un local professionnel, ils ne sont retenus que pour 50% de leur surface réelle s’ils sont couverts ou 20% s’ils sont extérieurs (dans la même logique que les surfaces secondaires).
Ainsi, il est souvent plus économique que les parkings soient imposés de manière commune avec l’hôtel plutôt que séparément. Il convient donc de faire particulièrement attention à la méthode de calcul retenue par l’Administration.
Prenons un parking extérieur, attaché à un hôtel biarrot, d’une surface imposable de 200 m2.
En cas d’imposition distincte, le parking sera soumis à un tarif propre de 45,5 € du m2, soit une valeur locative brute imposable de 200 m2 x 45,5 €/m2 = 9 100 €.
En cas de rattachement à l’hôtel, le parking est pris en compte pour 20% de sa surface réelle et sera soumis au tarif de l’hôtel, à savoir 103,4 € du m2. Sa valeur locative brute imposable sera alors 20% x 200 m2 x 103,4 €/m2 = 4 136 € (soit une baisse de la valeur locative imposable de 55%).
AUDITEZ VOTRE TAXE FONCIÈRE
Ces erreurs sont rarement visibles à la lecture d’un avis d’imposition : elles se nichent dans la catégorisation du local, dans le détail des surfaces retenues ou dans le traitement fiscal du parking. Pourtant, cumulées, elles peuvent représenter plusieurs milliers d’euros de trop-versé chaque année — sans qu’aucun changement dans l’hôtel ne l’explique.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de le vérifier rapidement, sans entrer d’emblée dans un audit complexe. Comment ?
👉 Avec notre simulateur en ligne, vous pouvez identifier gratuitement et en quelques minutes si le montant de taxe foncière sur votre hôtel est cohérent — ou s’il est, au contraire, anormalement élevé. Le cas échéant, les équipes de REMBLY sont à votre disposition pour corriger les erreurs existantes.
[1] Art. 310 Q, annexe II, CGI
[2] Art. 324 Z, annexe III, CGI
[3] Formulaire admin. 6660-NOT – Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel
