Alors que la refacturation de la taxe foncière au locataire est devenue une habitude contractuelle dans les baux commerciaux[1] (souvent rédigée en quelques lignes dans les « charges récupérables »), une nouvelle proposition de loi[2] a remis le sujet sur le devant de la scène.
Exit l’interdiction totale[3] de refacturer, précédemment introduite dans le projet de loi de simplification de la vie économique, avant d’être finalement supprimée en commission mixte paritaire, le texte définit désormais un plafond clair : 50% maximum de taxe foncière imputable au locataire.
QUELS CHANGEMENTS À PRÉVOIR AVEC CETTE PROPOSITION DE LOI ?
Une nouvelle charge à couvrir pour le propriétaire
La plupart des baux commerciaux actuellement en vigueur prévoit la refacturation intégrale de la taxe foncière au locataire, déjà redevable de la CFE[4]. A terme, cette possibilité disparaîtrait, au profit d’un partage 50-50 de l’impôt dû, entre le bailleur et son locataire.
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Prenons une pharmacie, située à Nice, et pour laquelle la taxe foncière s’élève, chaque année, à environ 20 000 €.
Aujourd’hui, le propriétaire peut, si le bail conclu le prévoit, refacturer la totalité de cette somme (soit 20.000 €) à son pharmacien locataire. Le reste à charge pour lui est donc égal à 0.
Ensuite, si le bail était renouvelé après la promulgation de la loi, le propriétaire ne pourrait refacturer au plus que 50% de 20 000 €, soit 10 000 €. Ainsi, chaque année, il devra s’acquitter du reliquat, à savoir au moins 10 000 €.
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Pas d’application immédiate aux baux en cours
Néanmoins, les baux actuels ne seraient pas immédiatement impactés si la proposition de loi était définitivement adoptée. En effet, cette dernière prévoit expressément que cette nouvelle mesure ne s’appliquerait qu’aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi[5].
Interdiction d’augmenter le loyer pour compenser
En revanche, la proposition de loi prévoit également le blocage de l’ajustement du loyer pour compenser ce plafonnement. Autrement dit, toute majoration du loyer ou activation d’un mécanisme d’ajustement, en vue de couvrir la partie non-refacturable de la taxe foncière, sera prohibée.
LA BAISSE FUTURE DE LA RENTABILITÉ DU BIEN POUR LE PROPRIÉTAIRE
Si elle venait à être définitivement adoptée, cette mesure pourrait avoir 2 conséquences majeures :
- Une hausse généralisée des impôts locaux (taxe foncière et cotisation foncière des entreprises) n’est pas à exclure. En recentrant une grande partie de la fiscalité sur une seule catégorie d’acteurs, le législateur pourrait ouvrir la voie à une inflation de cette ressource fiscale pour combler les déséquilibres.
- Une baisse des investissements immobiliers, particulièrement dans les secteurs où la taxe foncière est une charge significative (zones commerciales, centre-ville…), du fait de la baisse de la rentabilité et du risque financier encouru en cas de vacance du local.
En synthèse, cette proposition s’inscrit dans une tendance de fond : mieux répartir les charges locatives entre bailleurs et occupants, un rééquilibrage engagé depuis plusieurs années au fil des réformes successives du statut des baux commerciaux.
L’équipe de REMBLY continuera de suivre de près l’évolution de ce texte et vous informera de ses implications concrètes dès que la situation se précisera.
[1] Autorisée au visa de l’art. L. 145-40-2, al. 3, Code de commerce
[2] Proposition de loi n°2331, 13 janv. 2026, XVIIème législature
[3] Retrouvez notre analyse de cette proposition dans notre article dédié
[4] Cotisation Foncière des Entreprises
[5] II de la proposition de loi n°2331, 13 janv. 2026, XVIIème législature
